قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین قراردادها در حوزه ساخت‌وساز است که با رعایت اصول حقوقی و توافقات دقیق، امکان اجرای موفق پروژه‌های عمرانی را فراهم می‌کند. در این مقاله، به بررسی جامع نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نکات حقوقی آن و موارد مرتبط پرداخته‌ایم و در رابطه با مواردی چون مفهوم مشارکت در ساخت، توافق مالک و سازنده برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، مواد قانونی مشارکت در ساخت و برخی موارد دیگر سخن گفتیم.
مشارکت در ساخت به معنای همکاری مشترک میان مالک یک زمین یا ساختمان فرسوده و سازنده‌ای است که با سرمایه، تخصص و تجهیزات خود، پروژه‌ای ساختمانی را به مرحله اجرا می‌رساند.
به نقل از وکیل مشارکت در ساخت موسسه حقوقی دادپایا:
در این نوع شراکت، مالک آورده‌ای چون زمین یا ملک کلنگی را در اختیار می‌گذارد و سازنده نیز با تأمین هزینه‌های ساخت و ارائه مهارت‌های فنی و اجرایی، عملیات ساخت‌وساز را برعهده می‌گیرد. در نهایت، بر اساس توافقی که در قالب قرارداد مشارکت در ساخت میان طرفین ثبت می‌شود، هرکدام به تناسب سهم خود از پروژه، مالک بخشی از واحدهای ساختمانی یا سود حاصل از فروش آن‌ها خواهند شد. این نوع قرارداد، راه‌حلی استراتژیک برای استفاده بهینه از دارایی‌های راکد (مانند املاک قدیمی) و ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز محسوب می‌شود.
توافق بین مالک و سازنده، به‌عنوان دو رکن اصلی قرارداد مشارکت در ساخت، شامل جنبه‌های مختلفی است که برای موفقیت پروژه ضروری است. این جنبه‌ها شامل تعیین دقیق نوع پروژه (مسکونی، تجاری، اداری یا ترکیبی)، سهم هر یک از طرفین در پروژه، زمان‌بندی مشخص برای اجرای عملیات و وظایف و تعهدات هرکدام است.
چنین توافقی نه‌تنها باید به‌صورت مکتوب و رسمی تنظیم شود، بلکه لازم است تمامی ابعاد حقوقی و قانونی آن نیز به‌طور دقیق رعایت شود. قرارداد باید به‌گونه‌ای طراحی گردد که ضمن حفظ حقوق هر دو طرف، امکان بروز اختلافات و سوء‌تفاهم‌های احتمالی در آینده را به حداقل برساند.
از سوی دیگر، شفاف‌سازی مفاد قرارداد، از جمله نحوه تأمین مالی پروژه، روش‌های نظارت بر اجرای عملیات و جزئیات تقسیم منافع، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. هرگونه ابهام یا عدم شفافیت در این موارد می‌تواند به بروز اختلافات جدی میان مالک و سازنده منجر شود و روند اجرای پروژه را مختل کند.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یک گام اساسی در تعریف و تعیین حقوق، وظایف و تعهدات هر یک از طرفین به شمار می‌آید. این سند حقوقی باید با دقت و شفافیت کامل تهیه شود تا تمامی ابعاد همکاری به‌طور مشخص و بدون ابهام تدوین گردد.
وجود یک قرارداد قانونی و دقیق، علاوه بر ایجاد نظم در فرآیند اجرای پروژه، تضمینی برای پیشگیری از مشکلات حقوقی و مالی احتمالی در آینده است. چنین قراردادی باید شامل جزئیاتی همچون نحوه تقسیم سهم طرفین، چارچوب زمانی پروژه، و مسئولیت‌های مشخص هر یک باشد.
همچنین، افزودن ضمانت‌های اجرایی برای تحقق تعهدات و تعیین روش‌های حل اختلاف در متن قرارداد، اهمیت ویژه‌ای دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس ماده 10 قانون مدنی تنظیم می‌شود، که این ماده به طرفین اجازه می‌دهد تا توافقات خود را به شرط عدم مخالفت با قوانین جاری کشور به مرحله اجرا برسانند. این اصل حقوقی به عنوان پشتوانه‌ای قوی برای انعقاد قراردادهای خصوصی محسوب می‌شود و به طرفین آزادی عمل بیشتری در تعیین شرایط و تعهدات می‌دهد.
با این حال، صرف اتکا به ماده 10 کافی نیست. در تنظیم چنین قراردادی، ضروری است که سایر قوانین مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و قراردادها نیز به دقت مورد توجه قرار گیرند.
مراحل قانونی مشارکت در ساخت عبارتند از:
1. امضای قرارداد مشارکت: توافقات طرفین به‌صورت رسمی ثبت می‌شود.
2. اعطای وکالت کاری: مالک به سازنده وکالت می‌دهد تا امور اجرایی را مدیریت کند.
3. دریافت دستور نقشه و تهیه نقشه‌ها: نقشه‌های موردنیاز برای ساخت تهیه می‌شود.
4. اخذ مجوزهای لازم: مجوزهای قانونی از شهرداری و سازمان‌های مرتبط دریافت می‌شود.
5. پرداخت عوارض و دریافت جواز ساخت: عوارض شهرداری پرداخت و جواز ساخت اخذ می‌شود.
6. اجرا و تکمیل پروژه: عملیات تخریب و ساخت آغاز می‌شود.
7. انتقال اسناد مالکیت و تحویل واحدها: پس از تکمیل پروژه، اسناد مالکیت منتقل و واحدها تحویل می‌شود.
انواع مشارکت در ساخت به شرح ذیل است:
1. مشارکت عادی:
این نوع از مشارکت یکی از متداول‌ترین شیوه‌های همکاری در ساخت‌وساز به شمار می‌آید. در این حالت، سهم هر یک از طرفین قرارداد (مالک و سازنده) معمولاً بین 40 تا 60 درصد تعیین می‌شود. این تقسیم‌بندی بر اساس ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، و شرایط توافق‌شده صورت می‌گیرد. مشارکت عادی به دلیل ساختار ساده و رایج بودن، در بسیاری از پروژه‌های مسکونی و تجاری کاربرد دارد.
2. مشارکت سهامی:
در این نوع مشارکت، سازنده بخشی از زمین یا ملک کلنگی را خریداری می‌کند و با این سرمایه‌گذاری اولیه، وارد قرارداد می‌شود. به این ترتیب، سهم سازنده در پروژه، شامل هم آورده اولیه (زمین یا ملک) و هم سرمایه و تخصص او در ساخت‌وساز است.
3. مشارکت تهاتری:
مشارکت تهاتری شامل ارائه بخشی از سهم آورده طرفین به‌صورت غیر ریالی است. به‌عنوان مثال، سازنده ممکن است علاوه بر تأمین هزینه‌های ساخت، به مالک مصالح ساختمانی یا خدماتی خاص ارائه دهد.
4. مشارکت تکمیلی:
در مشارکت تکمیلی، پروژه‌ای که نیمه‌کاره رها شده یا مراحل ابتدایی آن انجام شده است، توسط سازنده تکمیل می‌شود. در این نوع قرارداد، مالک میزان پیشرفت پروژه را ارزیابی کرده و بر اساس آن، سهم سازنده از پروژه مشخص می‌شود.
5. مشارکت معاوضه‌ای:
این نوع مشارکت شامل مبادله بخشی از سهم آورده طرفین بر اساس ارزش مالی آن‌ها است. به‌عنوان مثال، مالک ممکن است بخشی از سهم خود را به سازنده واگذار کند تا در ازای آن هزینه‌های بیشتری توسط سازنده تقبل شود.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل مجموعه‌ای از وظایف کلیدی است که برای موفقیت پروژه و رضایت مالک ضروری است. این تعهدات شامل پرداخت تمامی هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز، ارائه گزارش‌های منظم و دوره‌ای از پیشرفت پروژه، رعایت دقیق استانداردهای فنی و مهندسی، تحویل پروژه در زمان مقرر و دریافت گواهی پایان کار از مراجع ذی‌صلاح است.
سازنده موظف است تمامی هزینه‌ها، از جمله مخارج اداری، مجوزها و مصالح مورد نیاز را تأمین کند. همچنین ارائه گزارش‌های دوره‌ای به مالک، شفافیت در روند اجرای پروژه را تضمین کرده و اعتماد طرفین را تقویت می‌کند. رعایت استانداردهای فنی نیز تضمین‌کننده کیفیت و ایمنی ساخت‌وساز خواهد بود.
در صورت بروز اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت، رسیدگی به این اختلافات از طریق دادگاه یا فرآیند داوری امکان‌پذیر است. چنانچه در متن قرارداد، داور یا هیئت داوری تعیین شده باشد، حل و فصل مسائل و مشکلات پیش‌آمده از طریق همین مرجع انجام می‌شود. این روش می‌تواند در زمان و هزینه‌های طرفین صرفه‌جویی کند و راهکاری کارآمد برای پایان دادن به اختلافات باشد.
در مواردی که داوری در قرارداد پیش‌بینی نشده است، دادگاه به عنوان مرجع رسمی به شکایات رسیدگی می‌کند. در این شرایط، لازم است تمامی مستندات و مفاد قرارداد به دقت ارائه شود تا حقوق هر یک از طرفین به‌درستی بررسی و احقاق گردد. همچنین قابل ذکر است همراه داشتن یک وکیل در تهران یا شهر محل سکونت خود در این مسیر پر پیچ و خم می‌تواند بسیار کار ساز باشد.
در این مطلب به مباحثی چون تعریف مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد، نکات قانونی و تعهدات طرفین پرداختیم. همچنین، اطلاعات جامعی درباره مراحل قانونی، انواع مشارکت و نحوه رسیدگی به شکایات ارائه کردیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد و راهنمای کاملی برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت فراهم کرده باشیم.
